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Mieten Hui, Kaufen Pfui – der Immobilienmarkt in München

Der neue Bericht des Immobilienverbandes IVD sagt: Die Kaufpreise steigen und steigen, die Mieten teilweise gar nicht mehr

Mietpreisbremse, Mieten, Mieter, Mietspiegel, Wohnungsnot

Es gibt gute und schlechte Nachrichten vom Immobilienmarkt in München und der Region. Die gute – die Mieten sind zwar teilweise sehr hoch, die steigen aber nur noch leicht. Die schlechte – die Preise für Eigentum steigen weiter in den Himmel. So zeigt es der Herbst-Bericht 2019 des Immobilienverbandes IWD.

17,10 Euro bei Neuvermietung in München

Die Preise bei Neuvermietung in der Stadt und im Umland steigen laut dieses Berichtes nur noch leicht bis moderat. In München über das letzte Jahr nur 0,6 Prozent zum Beispiel, oder in Dachau 1,5 Prozent. Damit stehen wir in der Stadt bei 17,10 Euro pro Quadratmeter aktuell, in Erding bei 13,60 Euro. Die billigsten Ecken in München und der Region sind Aßling und Markt Schwaben im Landkreis Ebersberg mit 10 Euro 50 pro Quadratmeter.

Kaufpreise in schwindeligen Höhen

Drei Beispiele für die astronomischen Kaufpreise in München und der Region – Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte und Einfamilienhaus, alles aus dem Bestand.

  • Für eine Wohnung zahlen wir in der Stadt mittlerweile 7500 Euro pro Quadratmeter.
  • Die Doppelhaushälfte in der Stadt kostet rund 1,3 Millionen Euro.
  • Bei den Häusern führt München nicht, sondern Tutzing am Starnberger See – 1,77 Millionen Euro.

Die Auswertung des Verbandes IWD für die Region

Dachau

Das zu geringe Angebot auf dem Dachauer Wohnimmobilienmarkt kann die hohe Nachfrage, die über alle Marktsegmente hinweg anhält, nicht ansatzweise decken.
Das Preisniveau sowohl für Kauf- als auch für Mietobjekte steigt weiterhin an, jedoch
haben sich die Zuwächse im Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2019 auf einem
etwas niedrigeren Niveau eingependelt, als es in den vergangenen Jahren vorherrschte.
In der Dachauer Altstadt entstehen derzeit an mehreren Plätzen neue Gebäude,
während ältere Häuser zum Teil grundlegend saniert werden. Auf dem Areal der
ehemaligen MD-Papierfabrik, das zukünftig rund 2.000 Menschen ein neues Zuhause bieten soll, könnte nach den Abrissarbeiten und der Beseitigung von Altlasten bereits Anfang 2021 mit den eigentlichen Bautätigkeiten begonnen werden.

Ebersberg

Ebersberg ist, gemessen an der Einwohnerzahl, die kleinste Kreisstadt im Münchner Umland. Im Zeitraum Frühjahr – Herbst 2019 verzeichnete Ebersberg, vor allem im
Eigenheimbereich, erneut mit die deutlichsten Preissteigerungen unter den Kreisstädten.
Im Baugebiet „Friedenseiche VIII“ sind 24 Reihen- und neun Kettenhäuser in Planung, die im Einheimischen-Modell unter starkem Einbezug des Einkommens der Interessenten vergeben werden sollen.

Erding

Die Schaffung von Wohnraum vor dem Hintergrund eines anhaltend starken Bevölkerungswachstums ist eine der größten Herausforderungen der Kreisstadt Erding.
Im Zuge der hohen Nachfrage stieg das Preisniveau in den vergangenen Jahren stetig an – für Eigentums- und Mietwohnungen weist Erding seit Herbst 2014 die deutlichsten Zuwächse unter allen Kreisstädten des Münchner Umlandes auf.

Zurzeit sind einige Bauprojekte in Planung bzw. in der Realisierung, die mittelfristig
für Entlastung sorgen könnten. Im Poststadl entsteht ein großflächiges Neubaugebiet mit über 200 Wohnungen und 63 Reihenhäusern. Nach Abzug der Bundewehr vom Fliegerhorstgelände – voraussichtlich im Jahr 2024 – soll hier ein Mix aus Wohnen, Arbeiten und Naherholung sowie ein neuer Bahnhof entstehen.

Fürstenfeldbruck

Der Wohnimmobilienmarkt in Fürstenfeldbruck ist von einer gleichbleibend hohen
Nachfrage über alle Marktsegmente hinweg geprägt. Fehlende Angebote sowie die
zu geringe Neubautätigkeit führen zu weiteren spürbaren Preissteigerungen auf dem
lokalen Wohnimmobilienmarkt.

Mehrere kleinere Wohnbauprojekte in Fürstenfeldbruck sind derzeit in Planung bzw.
in der Realisierung. Die Schließung des Fliegerhorstes Fürstenfeldbruck, die sich
nun bis voraussichtlich 2026 verzögert, wird der Stadt mittelfristig enorme Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Aktuelle Pläne sehen Wohnraum für bis zu 6.000 Neubürger sowie bis zu 2.000 neue Arbeitsplätze durch Gewerbeansiedlungen vor.

Freising

Auch in Freising ist der Wohnimmobilienmarkt durch einen Nachfrageüberhang geprägt. Das Preisniveau in den verschiedenen Marktsegmenten reicht im Halbjahresvergleich Frühjahr – Herbst 2019 von einem konstanten bis hin zu einem leicht ansteigenden Level.
Derzeit sind mehrere große Bauprojekte in Freising in Planung bzw. bereits in der
Realisierung, so bspw. auf dem ehemaligen BayWa-Gelände und in der früheren
General-von-Stein-Kaserne, wo insgesamt etwa 1.200 neue Wohneinheiten entstehen sollen.

Starnberg

Die Kreisstadt Starnberg hebt sich vor allem aufgrund ihres hohen Basis-Preisniveaus von anderen Kreisstädten im Münchner Umland ab. In den meisten Marktsegmenten fallen die Preisanstiege im Halbjahresvergleich moderat aus -spürbare Zuwächse  verbuchen die Kaufpreise für Neubauwohnungen. Auch die Mietpreise für Bestandswohnungen zogen, im Vergleich zu anderen Kreisstädten, spürbar an.

Neu ausgewiesenes Bauland ist weiterhin Mangelware auf dem Starnberger
Wohnimmobilienmarkt. Neben dem Großprojekt „Am Wiesengrund“, das im Einheimischen-Model entsteht, kamen im Herbst 2019 hauptsächlich kleinere LuxusBauvorhaben oder exklusive Projekte auf den Markt.

Bad Tölz

Der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen grenzt nicht direkt an den Stadt- bzw. Landkreis München an und nimmt daher, aus geografischer Sicht, eine Sonderrolle ein.
Dennoch befindet sich auch die Kreisstadt Bad Tölz im direkten Einzugsbereich der
Landeshauptstadt und ist gut an diese angebunden.

Obwohl in den vergangenen Jahren viel in Bad Tölz gebaut wurde, übersteigt die Nachfrage das Angebot. Das Preisniveau sowohl für Kauf- als auch für Mietobjekte
ist – auch aufgrund der landwirtschaftlich reizvollen, alpennahen Lage – hoch.

Einen starken Wandel erlebt seit einigen Jahren der Bad Tölzer Badeteil. Während
Kurhotels und Bade- und Gesundheitseinrichtungen schlossen, nimmt die Wohnnutzung spürbar zu. Bereits jetzt ist eine Vielzahl an Wohnungen im gehobenen Preissegment entstanden, wenn auch das städtische Rahmenkonzept keine direkte Entwicklung dieses Stadtteils als Wohngebiet vorsieht. Derzeit gibt es in Bad Tölz kaum städtische Mietwohnungsprojekte.


24. Januar 2020, 07:09 CET, Aufmacher-Bild: Silas Stein, News